Comment estimer son appartement ?

Pour évaluer un appartement, vous pouvez recourir les services d’un professionnel ou vous y atteler vous-même. Ceci en vous faisant aider par des outils de simulation en ligne. En effet, la valeur d’un bien est généralement élevée pour son propriétaire en raison de l’affection qu’il lui porte. C’est le contraire chez l’acheteur qui en quête de bonne affaire, s’arrange pour le déprécier. Pour la satisfaction de l’un et de l’autre, l’estimation d’un appartement requiert le respect de certains préalables.

Quels sont les critères d’usage pour l’estimation d’un appartement ?

Ils sont divers et tous autant importants l’un que l’autre.

L’emplacement

C’est le premier critère qui intervient dans la détermination du prix d’un appartement. Les villes ou quartiers les plus appréciés se localisent dans les zones en tension foncière et font augmenter le prix de vente du logement. Sur ce, un bon emplacement est défini par sa proximité avec certaines commodités comme :

• Les espaces verts ;
• Les écoles ;
• Les lieux de commerce ;
• Une facilité d’accès aux transports en commun ;
• Une région socio-économique dynamique ; etc.

Dans le processus d’estimation d’un appartement, ces logements sont aussi considérés comme ceux qui au fil du temps, gagnent plus de valeur. Entre autres, interviennent les facteurs comme la situation économique de la commune, les plans d’aménagement et le niveau de sécurité du quartier. Ces derniers font baisser ou augmenter la balance.

L’aire et le nombre de pièces

Ce n’est pas connu de tous, mais la règle générale est que lorsque la surface d’un appartement augmente, son coût au m² baisse. Toutefois, pour arriver à une bonne estimation d’un appartement, il faut considérer certains critères à l’instar du nombre de pièces. Un logement de 80 m² avec 3 chambres se revend plus vite que celui doté d’une seule. La raison est très simple : il sera vite apprécié en location.

Ainsi, il profitera, sur le marché, d’un tarif plus élevé et donc d’une excellente estimation. Cette dernière sera aussi fonction de l’utilisation qui a été faite de la surface. Une mauvaise utilisation des m² (couloir long ou une entrée trop grande) requiert une pondération de l’évaluation.

Les caractéristiques de l’appartement

Les surplus de service agissent directement sur l’estimation de l’appartement. C’est surtout le cas lorsqu’elles sont rares dans la zone.

• La présence d’une terrasse ou d’un balcon en plein centre-ville ou au cœur de Paris augmente le prix du logement.

Le niveau où se situe l’appartement au sein d’un immeuble importe beaucoup dans son évaluation.

• Un appartement en rez-de-chaussée verra sa cote réduite de 15 voire 25 %.
• Un appartement en étage verra sa cote augmenter de 2,5 % par niveau.

Entre autres, il faut citer les facteurs comme le vis-à-vis, la vue, l’exposition au bruit ou au soleil, etc.

Aujourd’hui, l’estimation d’un appartement tient aussi compte de la performance énergétique de ce dernier. Ceci parce que les acheteurs éprouvent des difficultés à mobiliser les aides à la rénovation énergétique. Ainsi, ils préfèrent débourser un peu plus cher pour un logement vert qu’un logement classique. Aussi, un appartement avec une installation de la fibre optique sera mieux estimé que les autres.

L’état de l’immeuble et l’entretien du logement

De façon naturelle, un bâtiment qui se trouve dans un piteux état avec d’importants travaux à réaliser entraînera la décote du logement. Ceci même si ce dernier a été bien entretenu. Il en est de même si l’immeuble est en bon état, mais que l’appartement n’est pas bien entretenu.

Ainsi, avant l’estimation d’un appartement, il est conseillé de se charger des travaux de rénovation qui s’imposent. Sauf, dans le cas où ceux-ci s’annonceraient trop importants (coûteux). Car il vaudrait mieux miser sur la décote. Les investisseurs s’en chargeront eux-mêmes afin de pouvoir adopter des mesures de défiscalisation.

Quelles sont les méthodes à suivre pour estimer un appartement ?

Pour estimer un appartement à son prix le plus juste, il convient d’adopter certaines méthodes. Les plus privilégiées sont au nombre de deux à savoir :

• La méthode par comparaison ;
• La méthode par capitalisation.

La méthode par comparaison

Elle est d’usage courant dans l’estimation d’un appartement. Elle peut servir pour un projet de vente, mais aussi pour déterminer le montant des charges fiscales sur la fortune ou des prérogatives de donation ou de succession.

Elle implique d’avoir une idée de la valeur des autres biens immobiliers de même type et qui sont mis sur le marché en cette période. Ceci en se référant aux plateformes d’annonces immobilières et aux outils d’estimation (les bases de données de l’administration fiscale ou des notaires).

• Le fichier Perval : gratuit, il est élaboré par les notaires pour la publication des données relatives aux transferts de biens. Il donne accès aux informations (nature, superficie, performances énergétiques et prix) sur chaque appartement.
• La Base d’Informations Économiques Notariales (BIEN) : c’est une base de données dédiée uniquement à la région parisienne. Elle recense toutes les transactions de sorte à permettre la consultation des tarifs pratiqués par ville et par quartier pour entamer l’estimation d’un appartement.
• La base Patrim : à la base, elle est conçue par la direction des impôts pour le contrôle des déclarations des contribuables. Aujourd’hui, la population peut y accéder pour estimer la valeur d’un appartement. On y trouve les informations tel le prix de cession, la superficie du bien, etc.

La méthode par capitalisation

Elle convient pour les personnes qui désirent procéder à l’estimation d’un appartement pour le compte des investisseurs en locatif. Elle consiste à déduire la valeur du logement en comparant le taux de rentabilité et le loyer.

Mais il faut reconnaître qu’elle est plus abordable pour les experts en immobilier. En effet, cette méthode requiert une bonne maîtrise des facteurs exerçant une influence sur le rendement locatif.

Pourquoi recourir aux services d’un professionnel pour estimer la valeur d’un appartement ?

L’expert immobilier est la personne la mieux adaptée pour éviter à tous les propriétaires de se tromper dans l’estimation d’un appartement. Il est à même de leur délivrer des documents leur traçant avec exactitude ce que vaut leur logement. Il s’agit de l’avis de valeur ou de l’estimation immobilière.

L’avis de valeur

Il est rédigé par le professionnel après une visite complète de l’appartement. Le propriétaire obtient de lui une fiche d’énumération présentant de façon sommaire :

• Les lieux et leur localisation ;
• Le prix que peut valoir l’appartement.

Cette fiche peut servir lors d’une négociation avec un acheteur, mais elle n’a aucune valeur juridique.

L’estimation immobilière

Elle est payante et réalisable par un expert immobilier. Ce document affiche plus de détails que le précédent. Il cite :

• Les équipements de l’appartement et de l’immeuble dans lequel il se trouve ;
• Les points esthétiques ;
• La localisation ; etc.

Entre autres, c’est un document qui fait une estimation de prix très objective en raison de la parfaite maîtrise du marché qu’à le professionnel. Sur un plan juridique, l’estimation immobilière a de la valeur, car elle peut servir de témoin pour intenter un procès à l’expert en cas d’erreur manifeste.